Teilnehmen an einer Zwangsversteigerung in Spanien kann prinzipiell jeder gleich ob Inländer oder Ausländer. Versteigerungen sind öffentliche Veranstaltungen. Voraussetzung für die Teilnahme ist jedoch die Hinterlegung einer Kaution von 5% des Schätzwertes der Immobilie auf einem Gerichtskonto vor der Versteigerung. Ebenso sollte der ausländische Teilnehmer über eine spanische Steuernummer (N.I.E. / N.I.F.) verfügen.
 

Das Bietverfahren ist unterschiedlich geregelt. Entweder bieten in einer Zwangsversteigerung persönlich indem Sie das jeweilige Gebot in vorher vom Gericht festgesetzten Schritten durch Zuruf überbieten. Voraussetzung ist, dass Sie Ihr Angebot in einer in Spanien festgesetzten Amtssprache abgeben und in der Versteigerung persönlich anwesed sind oder sich vertreten lassen. Ebenso können Sie am elektronischen Bietverfahren teilnehmen. Wir bieten diese Dienstleistung an. Hier ist eine persönliche Teilnahme am Verfahren nicht notendig. Die Immobilienzwangsversteigerung erfolgt on-line.
 

Soweit Sie an einer im Gerichtsgebäude durchgeführten Versteiergung teilnehmen ist die Vorlage eines offiziellen Ausweisdokumentes Pflicht. Für Deutsche ist dies entweder der Reisepass oder der Personalausweis. Auch die spanische Residencia kann als Ausweisdokument verwandt werden solange sie noch gültig ist. Nicht als Ausweisdokument anerkannt ist der Nachweis der Eintragung in das EU Residentenregister. Handeln Sie für eine andere Person, z.B. eine GmbH, benötigen Sie zudem eine entsprechende Vollmacht oder die Bestellungsurkunde zum Geschäftsführer oder Bevollmächtigten. Ebenso muss der Nachweis der Einzahlung der 5% Kaution mitgeführt werden.
 

1. Der größte Vorteil gegenüber dem Kauf eines gebrauchten Hauses ist natürlich der Preis.

2. Es ist kein Geheimnis, dass Immobilienpreise nicht auf Marktgesichtspunkten beruhen. Dies ist und war ein Grund für die teilweise weit überzogenen Immobilienwerte in Spanien. In Zwangsversteigerungsverfahren liegt immer ein Wertgutachten eines neutralen Sachverständigen (z. B. Architekten) vor.

3. Die zu zahlenden Steuern sind zwar gleich. Sowohl beim Kauf als auch bei der Ersteigerung zahlen Sie 8% bis 11% Grunderwerbssteuer (ITP) auf den Ersteigerungswert. Dieser ist niedriger als der Preis im freihändigen Verkauf.

1. Im Normalfall können Zwangsversteigerungsobjekte vor der Versteigerung nicht von innen besichtigt werden. Ein Recht hierauf haben die Teilnehmer am Versteigerungsverfahren nicht. Der Schuldner und der Mieter können Besichtigungswünsche ablehnen. Auch können die Gläubiger sich keinen Zutritt zu der Immobilie verschaffen. Bei Gericht kann aber ein Antrag auf Besichtigung gestellt werden. Lässt der Schuldner dies zu wird ihm eine Teilschuld erlassen.

2. Manchmal können Schwierigkeiten bei der Räumung nicht ausgeschlossen werden, obwohl bei Zuschlag bereits festgestellt wird, ob die Bewohner ein Recht haben in der Immobilie zu verbleiben oder nicht. Gegenüber Mietern besteht unter Umständen ein Kündigungsrecht nach den gesetzlichen Fristen.

3. Es gibt keinerlei Gewährleistung für das ersteigerte Objekt. Sie haben also keine Ansprüche z.B. wegen Baumängeln oder sonstigen Mängeln, wie z.B. Altlasten auf dem Grundstücken. Aus diesem Grund ist eine unabhängige Prüfung der Immobilie vor der Versteigerung unabdinglich.

Hier bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder wird die Versteigerung ohne Abgabe eines Gebotes beendet und auf Antrag des Gläubigers neu angesetzt oder der Gläubiger eignet sich die Immobilie zu. In fast allen Fällen erfolgt die Zueignung was bei Wohngebäuden die Folge hat, dass der Schulder entschuldet wird.
 

In unseren Veröffentlichungen finden Sie keine Versteigerungen von Teileigentum, Miteigentumsanteilen, dem 'nackten Eigentum' (nuda propiedad) oder dinglichen Rechten wie z.B. dem Niesbrauch. Zwar können alle diese Rechte ebenso ersteigert werden, jedoch ist die spätere Nutzung der Immobilie sehr eingeschränkt oder ggf unmöglich. Nach unserer Ansicht ist dies für einen Investoren uninteressant.
In besonderen Fällen übernehmen wir aber auch diese Art von Versteigerungen. Hier muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass die Kosten und der Zeitaufwand erheblich sein können, bevor die Immobilie verwertet werden kann.
 

Informationen über die Versteigerungsobjekte werden im spanischen Staatsanzeiger der Autonomie veröffentlicht, in der die Immobilie belegen ist. Diese sind jedoch nicht sehr umfangreich. Ebenso sind Informationen an der Gerichtstafel des zuständigen Gerichts ausgehängt. Aus diesen Informationen suchen wir die interessanten Objekte aus und stellen sie auf diese Webseite.
Zu interessanten Objekte die sich in einer Versteigerung befinden können Sie bei den Ämtern nachfolgender Ortschaften weitere Informationen erhalten: Alaró, Alcudia, Alfabia, Algaida, Andratx, Arenal, Artá, Banyalbufar, Binissalem, Biniali, Ca'n Picafort, Cala Bona, Cala Codolar, Cala D'Or, Cala Figuera, Cap de Formentor, Cala Gamba, Cala Mayor, Cala Millor, Cala Murta, Cala Pi, Cala Ratjada, Cala San Vicente, Cala Santanyi, Cala Tuent, Calvia, Campos, Ca'n Pastilla, Coll d'en Rabassa, Colonia de Sant Jordi, Consell, Dejá, Cala Dejá, Dragonera, Esporlas, Estellenç, Fornalutx, Formentor, Galilea, Inca, La Calobra, La Rapita, Llubi, Lluc Llucmayor, Magaluf, Manacor, Maria, Montuïri, Orient, Paguera, Playa de Palma, Palma de Mallorca, Pollenca, Porreres, Portals Nous, Portals Vells, Porto Petro, Portixol, Porto Colom, Porto Cristo, PuertoSoller, Randa, Ruberts, Sa Foradada, Sa Pobla, San Telmo, Santa Margarita, Santa Maria, Santa Ponça, S'Estanyol, Sencelles, Sineu, Valdemossa und Villafranca.
 

Das Internet ist hilfreich wenn ich weiß wo welche Informationen veröffentlicht werden. Voraussetzung ist jedoch dass Sie Spanisch sprechen. Abfragen auf Suchmaschinen, z.B. Google, ist zumeist wenig erfolgversprechend, da die Informationen zu spät dort aufgenommen werden. In Spanien gilt noch immer, dass der persönliche Kontakt mit den zuständigen Stellen den größten Erfolg verspricht.
 

Wir recherchieren für Sie sorgfältig, soweit es uns die zugänglichen Informationsquellen erlauben. Alle Daten, die uns bekannt sind, werden an den Kunden auf Anfrage weitergereicht. Die Ermittlung der Daten kann zwischen wenigen Stunden bis zu mehreren Tagen in Anspruch nehmen. Wir ermitteln hier unter anderem:

1. Anschrift (Ort, Straße, Hausnummer)

2. Liegenschaftsart (Haus, Wohnung, Apartment, Grundstück, landwirtschaftlich, urban, etc.)

3. Daten (Flächen, Art der Räume, Garage, Pool, Garten, Terrassen, Baujahr, etc.)

4. bei Eigentumswohnungen die Angabe der Anteile vom Ganzen in Prozent

5. Höhe des Verkehrswertes gemäss des Gutachtens

6. Angabe der Gesamtverbindlichkeit und der 70% Grenze

7. Termin: Tag und Uhrzeit

8. Ort der Versteigerung

9. Aktenzeichen des Verfahrens

10. Kautionskonto

11. zusätzliche Infos

12. Baurechtsverstöße

13. verbleibende Belastungen

Es ist unbedingt zu empfehlen vor der Teilnahme an der Versteigerung die Immobilien durch einen Fachmann prüfen zu lassen. Der einfache Blick ins Grundbuch genügt nicht in jedem Fall. Bitte kontaktieren Sie uns für weitere Informationen.
 

Weitergehende Informationen finden Sie bei den Justizsekretären der zuständigen Gerichte. Diese gewähren Ihnen Einblick in die Vollstreckungsakte auf Anfrage.
 

Sie können versuchen, eine Innenbesichtigung mit den Eigentümern/Mietern/Pächtern zu vereinbaren. Diese sind dazu jedoch nicht verpflichtet und können Besichtigungswünsche ablehnen. Im Falle einer Zwangsverwaltung des Objekts kann Ihnen aber der Zwangsverwalter eventuell eine Besichtigung ermöglichen.
 

Das ist grundsätzlich möglich. Jedoch in der Praxis selten. Der Schuldner - Eigentümer versucht meist bis zuletzt das Eigentum für sich zu retten bzw. es meistbietend auf dem Markt zu verkaufen. Dabei stehen die geforderten Preise nicht im Verhältnis zu dem möglichen Versteigerungswert. Zudem sind die Objekte in der Regel so hoch mit weiteren Verbindlichkeiten belastet, dass ein freihändiger Verkauf - also ein Verkauf außerhalb der Versteigerung - nicht möglich ist. Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung besteht der Vorteil, dass hier für den Wert der erstrangigen Belastungen -oder darunter- erworben werden kann und nachrangige Lasten erlöschen.
 

Nein. In Immobilienzwangsversteigerungen wird pro Termin ein Objekt versteigert, außer es bildet eine Einheit mit dem Versteigerungsobjekt wie z.B. die zur Wohnung gehörende Garage oder ein Nutzrecht hieran, oder der sich im Keller befindliche Abstellraum.
Werden bewegliche Sachen, z.B. Einrichtungsgegenstände, verkauft, können diese auch al Lote -also mehrere Sachen zugleich- verkauft werden.
 

Der Schätzwert wird durch einen Sachverständigen festgesetzt. Nach diesem Wert richtet sich die Höhe der Kaution (Sicherheitsleistung), die 5% betragen muss. Die Kaution ist Voraussetzung für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung. Der Schätzwert bestimmt auch, ob die Versteigerung durch das Gericht angenommen wird. Dies muss nicht der Fall sein, wenn das Gebot unter 70% des Schätzwertes liegt.
 

Die Versteigerung findet vor dem Gerichtssekretär im zuständigen Gericht der Vollstreckung statt. Zeit, Ort und Höhe der zu hinterlegenden Kaution werden durch das Gericht zuvor bekannt gegeben. Soweit die Versteigerung on-line erfolgt werden Sie durch unseren Anwalt vor Gericht vertreten.
 

Ja! Eine Versteigerung kann mitunter nur wenige Minuten dauern. On-line Versteigerungen hingegen können wegen der besonderen Vorschriften mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
 

Eine Versteigerung mit persönlicher Teilnahme sollte nicht mehr als 60 Minuten in Anspruch nehmen. Jedoch versucht der Schuldner in letzter Minute den vollstreckenden Gläubiger umzustimmen. Hieraus können langwierige Verhandlungen resultieren, die evtl. auch eine Aussetzung der Versteigerung um mehrere Wochen oder Monate beinhalten kann. Eine on-line Versteigerung kann mehrere Wochen andauern und über einen festgesetzten Zeitpunkt hinausgehen.
 

Um an einer Versteigerung (persönlich oder on-line) teilnehmen zu können müssen Sie zunächst 5% des Schätzwertes auf einem Gerichtskonto hinterlegen. Die Kontoverbindung teilt das Gericht in der Veröffentlichung des Versteigerungstermins mit. Ohne diese Kaution können Sie nicht an der Versteigerung teilnehmen. Jedoch können Sie bei einer Versteigerung zugegen sein. 
Sollten Sie das höchste Gebot abgeben werden als Zahlungsmittel anerkannt:

• Barzahlung

• bankgesicherte Schecks

• Überweisung auf Gerichtskautionskonto.

• Bürgschaft eines spanischen Kreditinstitutes - diese muss unbefristet und unbedingt sein.

Weitergehende Auskünfte über die Voraussetzungen an einen Scheck oder eine Bürgschaft erhalten Sie über Ihre spanische Bank oder Sparkasse. Die hilft Ihnen auch bei der Beschaffung der Sicherheit. Nicht anerkannt werden Sicherheiten durch ausländische Kreditinstitute.
 

Ja! Dies ist einer der wichtigsten Punkte der Vorprüfung der Versteigerung. Es ist wichtig zu wissen, welche Belastung (erst-, oder nachrangige) zur Versteigerung kommt. Wird eine erstrangige Belastung versteigert, erwerben Sie die Immobilie lastenfrei. Alle nachrangigen Belastungen erlöschen. Ersteigern Sie aufgrund einer nachrangigen Belastung, bleiben alle vorher bestehenden Belastungen bestehen. Dies kann sehr teuer werden!
Mitunter lohnt sich aber auch der Kauf einer Immobilie über eine nachrangige Belastung.
Die Prüfung der Immobilie sollte daher von Experten durchgeführt werden.
 

Die meisten Banken sehen in ihren Darlehensverträgen und Hypothesenbestellungsurkunden ein Zession (Abtretung) vor. Dies kann ohne Zustimmung des Schuldners (Darlehensnehmer) erfolgen. Viele Banken bevorzugen den Verkauf einer Forderung vor deren Versteigerung. Für einen Investor kann dies ein lohnenswertes Geschäft sein. Zunächst zahlt der Schuldner erhebliche Verzugszinsen. Auch sind alle durch die Versteigerung entstehenden Kosten durch die Hypothek abgesichert. Nähere Einzelheiten erhalten Sie bei uns.
Natürlich muss die Immobilie und der Vertrag eingehend geprüft werden. Während des Immobilienbooms haben einige Banken den Wert der Immobilen zu hoch eingeschätzt. Diese stellen nunmehr toxische Werte dar. Ein gefährliches Spiel für diejenigen, die den Markt nicht kennen.
 

Der Preis muss 40 Tage nach dem Zuschlag gezahlt werden. Hierbei wird die Kaution in Höhe von 5% abgezogen. Der Höchstbietende muss lediglich den Restpreis, also die Summe zwischen Höchstgebot minus der hinterlegten Kaution, zahlen. Wird der Preis finanziert, wird diese Frist bis zur Ausstellung der gerichtlichen Ersteigerungsbestätigung unterbrochen.
 

Erreicht das Gebot den Wert von 70% oder mehr der Schätzung, schlägt das Gericht die Immobilie dem Meistbietenden zu. Liegt das Gebot des Meistbietenden unter 70% hat der Schuldner das Recht innerhalb einer der gesetlichen Frist einen Dritten zu benennen, der ein Gebot abgibt, welches 70% oder mehr der Schätzung ereicht. Der Dritte kann einen Betrag unter 70% nennen, soweit hierdurch alle bestehenden Schulden samt Kosten abdeckt werden. Sollte der Schuldner diesen Dritten nicht benennen hat der Gläubiger nunmehr das Recht die Immobilie für den Wert von 70% der Schätzung zuzueignen oder für einen geringeren Wert, soweit dieser Wert das Meistgebot übertrifft und hierdurch die Hauptschuld und alle Kosten gedeckt werden. Sollte der Gläubiger ebenso keinen Gebrauch von seinem Recht der Zueignung machen, erteilt das Gericht dem Meistbietenden den Zuschlag soweit dieser mit seinem Gebot über 50% des Schätzwertes erreicht hat, oder, sollte das Gebot unter 50% liegen, damit die Hauptschuld und die für die Versteigerung geschätzten Kosten abdeckt. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, kann das Gericht den Zuschlag, nach Anhörung der Parteien, verweigern. Weitere Sondervorschriften existieren falls die Hauptwohnung des Schuldners versteigert werden.

Sollte in der Versteigerung kein Gebot abgegeben werden, kann sich der Gläubiger die Immobilie für 50% des Schätzwertes innerhalb von 20 Tagen zueignen. Geschieht dies nicht, wird die Versteigerung aufgehoben. Hierdurch wird die Immobilie nicht von der Belastung befreit.
 

Der Zuschlag wird erteilt durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts. Der Zuschlag soll erteilt werden am Tag der Versteigerung und muss höchstens einen Tag nach der Versteigerung erteilt worden sein, soweit das Gebot 70% des Schätzwertes erreicht hat. Sollte dies nicht der Fall sein, kann die Erteilung des Zuschlages mehrere Wochen dauern.
 

Unter spanischem Immobilienrecht ist der Eintrag ins Grundbuch keine Voraussetzung für den Eigentumserwerb. Sie werden Eigentümer mit dem Zuschlag. Die Eintragung des Grundbuches erfolgt mit Vorlage des Ersteigerungstitels und Zahlung der Grunderwerbssteuer. Der Eintragungsvorgang nimmt ca. 8 Wochen in Anspruch.
Wichtig: Der Schuldner kann jederzeit, also auch nach Beendigung der Versteigerung, durch Zahlung seiner Schulden und aller Kosten des Gläubigers die Eigentumsübertragung verhindern. Der Zuschlag wird in diesem Fall durch das Gericht nicht erteilt.
 

Sie zahlen zunächst die Grunderwerbssteuer. Diese fällt auf den Wert der Immobilie an und berechnet sich nach dem Gebot sowie den evtl. bestehenden und übernommenen Belastungen. Weiterhin fallen Registergebühren an. Die Leistungen der Sie betreuenden Anwälte berechnen sich nach den Gebührensätzen des Illustre Colegio de Abogados de las Islas Baleares. Diese sind verkehrswertabhängig und berechnen sich ebenso über die erbrachten Leistungen. Als Gesamtkosten sollten Sie 9 - 15% des Immobilienwertes kalkulieren. Diese Summe erhöht sich um ca 3% falls Sie eine Hypothek zur Finanzierung des Erwebes aufnehmen.
 

Sie müssen vor Teilnahme an der Versteigerung eine Kaution in Höhe von 5% des Schätzwertes bei Gericht hinterlegen.
Sind Sie Höchstbietender ist der Preis 40 Tage nach dem Zuschlag zu zahlen. Hierbei wird die Kaution in Höhe von 5% abgezogen. Der Höchstbietende zahlt also lediglich den Restpreis, also die Summe zwischen dem Höchstgebot minus der hinterlegten Kaution. Wird der Preis finanziert, wird diese Frist bis zur Ausstellung der gerichtlichen Ersteigerungsbestätigung unterbrochen.
Die Grunderwerbssteuer ist 30 Tage nach dem Zuschlag fällig.
 

Sie können sofort in das Objekt einziehen wenn es leer steht und eine Räumung nicht durchgeführt werden muss.
Ist die Immobilie bewohnt und hat das Gericht dem Bewohner das Recht des Verbleibes bereits vor Durchführung der Versteigerung aberkannt, wird mit dem Zuschlag die Räumung der Immobilie verfügt. Der Zuschlag ist damit gleichzeitig der Räumungstitel.
Ist die Immobilie vermietet, muss der Meistbietende den Mietvertrag gegen sich gelten lassen, soweit er hiervon vor der Versteigerung Kenntnis erlangt hatte. Dies ist immer dann der Fall wenn der Vertrag im Grundbuch eingetragen war. Mietverträge sind grundsätzlich in den ersten fünf Jahren durch den Vermieter unkündbar, soweit der Mieter regelässig seine Miete zahlt. Weitere Einzelheiten erhalten Sie von uns.